Le finestre Velux, spesso presenti nelle mansarde o nei sottotetti, possono essere soggette a infiltrazioni d’acqua, specialmente dopo forti temporali. Questi problemi generano frequentemente dubbi tra i condomini su chi debba sostenere i costi delle riparazioni. Per chiarire la questione e fornire indicazioni concrete, abbiamo preparato una guida pratica e completa che ti aiuterà a comprendere come affrontare queste situazioni.
Identificazione della causa dell’infiltrazione
Il primo passo è capire l’origine del problema. L’infiltrazione può dipendere da:
- Difetto o usura della finestra Velux: Se il problema è dovuto a una rottura, un difetto di fabbricazione o all’usura del tempo, la responsabilità è del proprietario dell’appartamento.
- Spostamento delle tegole o problemi alla copertura: Se l’infiltrazione è causata dallo spostamento delle tegole o da un difetto nella copertura del tetto, la spesa va ripartita tra tutti i condomini, in quanto il tetto è una parte comune.
Come accertare la causa
Per accertare la causa, è fondamentale rivolgersi a un tecnico qualificato (ingegnere o architetto) per una perizia accurata. Questa operazione, sebbene costosa, è necessaria per definire con precisione la responsabilità. In alternativa, si può richiedere un consulto iniziale a un esperto di infissi o a un muratore. Durante il sopralluogo, è utile coinvolgere anche l’amministratore di condominio, che può supportare la successiva comunicazione con l’assemblea.
Chi paga le spese di riparazione?
La finestra Velux è considerata un bene privato al servizio esclusivo dell’appartamento (salvo diverso patto contenuto nei titoli o nel regolamento condominiale contrattuale). Se l’infiltrazione dipende dall’usura, da un difetto di fabbricazione o dal cattivo utilizzo della finestra, la spesa è interamente a carico del proprietario
Se la causa è il tetto: Le tegole e la copertura sono considerate parti comuni del condominio (art. 1117 Codice Civile). Se il problema è causato dallo spostamento delle tegole o da un difetto nella copertura, la spesa è a carico di tutti i condomini, inclusi i proprietari delle mansarde, con ripartizione in base ai millesimi di proprietà.
Responsabilità del costruttore e azioni da intraprendere Se il problema si verifica entro 10 anni dalla consegna dell’immobile, il proprietario può rivalersi sul costruttore. L’articolo 1669 del Codice Civile prevede la responsabilità dell’appaltatore in caso di gravi difetti costruttivi. È importante segnalare il difetto entro un anno dalla scoperta, pena la decadenza del diritto di rivalsa. La giurisprudenza ha chiarito che i “gravi difetti” includono anche quelli che incidono sulla funzionalità degli elementi accessori, come le finestre Velux.
Cosa fare in caso di controversia con l’amministratore o il condominio?
Se il proprietario e l’amministratore non trovano un accordo sulla causa del danno, il condomino può richiedere l’intervento del giudice. In questo caso, il giudice nomina un Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU) per accertare la causa delle infiltrazioni. Se la responsabilità è del condominio, le spese della perizia e le spese legali sono a carico dei condomini.
E se l’infiltrazione causa muffa e danni interni? Se l’infiltrazione d’acqua provoca danni interni, come la formazione di muffa, il proprietario può chiedere il risarcimento del danno. In questo caso, la Corte di Cassazione (sentenza 4797/2001) ha chiarito che il condomino danneggiato è considerato un “terzo” rispetto al condominio, e quindi ha diritto a essere risarcito dai condomini, escluso se stesso. La muffa e i danni estetici possono richiedere ulteriori spese per la tinteggiatura e la sanificazione degli ambienti.
Prevenzione delle infiltrazioni Per evitare infiltrazioni, è consigliabile:
- Effettuare controlli periodici sulle finestre Velux e verificare l’integrità delle guarnizioni.
- Controllare lo stato delle tegole, soprattutto dopo eventi meteorologici estremi.
- Segnalare tempestivamente eventuali danni o spostamenti delle tegole all’amministratore di condominio.
Il consiglio dell’amministratore: la mia esperienza
Come amministratore, il consiglio che do ai condomini è innanzitutto di non sottovalutare il problema, poiché i danni possono essere ingenti se non si interviene con tempestività. Una delle problematiche maggiori è che possono verificarsi infiltrazioni anche quando non siamo presenti a casa, magari durante un temporale particolarmente violento mentre siamo in vacanza o in un’altra città. Per questo motivo, è fondamentale avvisare subito l’amministratore che, preventivamente, può far controllare la situazione durante una normale manutenzione programmata della copertura condominiale. Ad esempio, si potrebbe proporre in assemblea di inserire come manutenzione annuale la pulizia delle grondaie e il controllo esterno dei Velux. Questo consentirebbe probabilmente all’amministratore e ai condomini di agire in tempo, mantenendo in buona manutenzione sia la copertura che i Velux stessi. Ricordiamo che la prevenzione è sempre l’arma migliore per evitare costi e disagi imprevisti.
Video Le infiltrazioni dai Velux: ecco chi paga e come risolverlo
Ciao, mi chiamo Andrea Anfossi e svolgo la professione di amministratore di condominio nella provincia di Parma. Ho creato questo Blog sul condominio per unire la mia attività lavorativa quotidiana al mondo del web. Iscritto Anaci n.15579 (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari) e Laureato in Marketing presso l’Università degli Studi di Parma.